Být členem výboru SVJ je často nevděčná role. Ve volném čase řešíte sousedské spory, protékající záchody a nedoplatky za teplo. Málokdo si ale uvědomuje, že s funkcí nepřijímáte jen klíče od kočárkárny, ale také obrovskou právní odpovědnost. Víte, kdy už jako statutární orgán riskujete vlastní majetek a jak se proti tomu účinně bránit?
Pojem „péče řádného hospodáře“ zná občanský zákoník velmi dobře. Pro mnoho předsedů a členů výboru je to ale jen abstraktní fráze. A to až do momentu, kdy se něco stane. Spadne kus omítky na zaparkované auto? Začne zatékat do drahého podkrovního bytu kvůli zanedbané střeše? V tu chvíli se pohledy všech (a často i pojišťoven) stočí na výbor.
Co to vlastně znamená „řádně hospodařit“?
Mnoho lidí se mylně domnívá, že řádný hospodář musí všemu rozumět. Že musí umět opravit střechu, spočítat tepelné ztráty a vyznat se v právu. To je omyl.
Zákon po vás nechce, abyste byli experti na stavebnictví. Chce po vás, abyste se chovali racionálně. Řádný hospodář je ten, kdo:
- Ví, že problému nerozumí.
- Zajistí si odborné podklady (posudky, audity) od profesionálů.
- Rozhoduje se na základě těchto dat, nikoliv pocitů.
Pokud rozhodnete o rekonstrukci za miliony jen na základě toho, že „pan Novák říkal, že to spěchá“, nejednáte s péčí řádného hospodáře. Pokud si ale necháte zpracovat technický audit a rozhodnete na jeho základě, jste z obliga.
„Já jsem nevěděl“ před soudem neobstojí
Představte si situaci: Fasáda domu vypadá z ulice celkem dobře. Pod povrchem ale kotvení degraduje. Jednoho dne silný vítr strhne kus zateplení. Škoda je obrovská.
Jako výbor můžete argumentovat: „My jsme nevěděli, že je to ve špatném stavu. Není to vidět.“ Soud (nebo naštvaní vlastníci) se ale zeptá: „A co jste udělali pro to, abyste to zjistili? Kdy naposledy proběhla odborná diagnostika pláště budovy?“
Pokud vaše odpověď zní „nikdy“ nebo „před deseti lety“, máte problém. Nečinnost nebo ignorování technického stárnutí domu je totiž porušením povinností. A zde přichází ten nejtvrdší fakt: Za způsobenou škodu ručí členové statutárního orgánu celým svým majetkem.
Kdy se z funkce stává hazard?
Riskujete v momentě, kdy:
- Odkládáte údržbu: Víte o problému (zatékání), ale řešíte ho jen „flastrováním“, místo abyste hledali příčinu.
- Šetříte na nesprávném místě: Vyberete nejlevnější firmu bez prověření referencí a bez technického dozoru, jen aby „lidi neremcali, že je to drahé“.
- Nemáte data: Plánujete investice podle toho, kdo na schůzi víc křičí, ne podle toho, co dům reálně potřebuje.
Jak z toho ven? Přeneste odpovědnost na odborníky
Dobrá zpráva je, že se z této odpovědnosti můžete jednoduše „vyvázat“. Jak? Tím, že si necháte dům zkontrolovat.
V Revital Group se často setkáváme s výbory, které se bojí objednat odborný posudek, aby „neutrácely peníze vlastníků“. To je ale paradox. Odborný posudek nebo audit je vaše nejlevnější pojistka.
Když máte v ruce dokument s kulatým razítkem nebo odbornou technickou zprávu, která říká: „Střecha je v havarijním stavu, je nutná oprava do 12 měsíců,“ vaše pozice se mění.
- Máte argument pro schůzi: Už to není váš výmysl, je to fakt podložený měřením.
- Máte krytá záda: Pokud by se cokoliv stalo, vy jste svou povinnost splnili – zjistili jste stav a navrhli řešení.
Technický audit: Váš štít proti riziku
Jako „Lékaři domů“ nabízíme SVJ službu, která tento problém řeší komplexně – Technický audit.
Nechceme po vás, abyste lezli na střechu nebo rozuměli termokameře. To uděláme my. Projdeme dům od sklepa po půdu, nasadíme drony, změříme vlhkost a vypracujeme vám „zdravotní kartu domu“.
Co je na tom nejlepší? Tento vstupní audit děláme pro SVJ zdarma. Chápeme ho jako investici do našeho vztahu. Vy získáte klidné spaní a jasný plán údržby, my šanci ukázat vám naši odbornost.
Chovejte se jako řádný hospodář. Nehádejte, v jakém stavu váš dům je. Chtějte to vědět černé na bílém.
Tip pro předsedy:
Až budete příště na schůzi obhajovat nutnost rekonstrukce, nevytahujte jen pocitové argumenty. Položte na stůl náš Audit s fotkami z termokamery. Proti tvrdým datům a fotkám červených (unikajících) míst na fasádě se těžko argumentuje, že „to ještě rok vydrží“.
Chcete mít jistotu, že svůj dům spravujete správně? Objednejte si nezávazný technický audit vašeho domu. Zjistíme skutečný stav konstrukcí, odhalíme skrytá rizika a dáme vám do ruky silné argumenty pro rozhodování. To vše zdarma a bez závazků.